ปกป้อง ผ่อนบ้าน 4 ปี ยังจ่ายดอกปีละ 5 แสน ธ. เอาเปรียบไหม กูรูเฉลยให้ ผ่อนยังไงให้จบไว

           ทั้งนี้ ปกป้อง ปริธี ยูทูบเบอร์และอินฟลูเอนเซอร์ ได้ออกมาโพสต์ข้อความในทวิตเตอร์ส่วนตัวว่า ตนซื้อบ้านในราคา 16 ล้านบาท แต่ดาวน์ไปก่อน 5 ล้านบาท เท่ากับว่ากู้เงิน 11 ล้านบาท ผ่อนบ้านมาแล้ว 4 ปี ค่างวดเดือนละ 71,900 บาท เป็นเงินต้นเพียง 27,256 บาท ดอกเบี้ย 44,643 บาท และปัจจุบันเงินต้นคงเหลือ 10 กว่าล้านบาท นั่นเท่ากับว่าปีหนึ่ง ๆ เสียดอกเบี้ยกว่า 535,716 บาท และเงินต้นเพียง 327,072 บาทเท่านั้น แบบนี้ธนาคารถือว่าเอาเปรียบเกินไปไหม

แนะวิธีคิดเรื่องผ่อนบ้าน อย่าคิดว่าดอกเบี้ยต่ำตลอดเวลา ผ่อนช่วงแรกแทบจะผ่อนแต่ดอกเบี้ย

           อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ ครูพี่พีท พีรภัทร ฝอยทอง ทนายความและนักวางแผนการเงินส่วนบุคคล ได้มาร่วมคลายข้อสงสัยว่า เหตุที่ปกป้องต้องเสียเงินค่าบ้านมากนั้น เพราะแนวคิดคือ บ้านจะมีมูลค่าสูงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ต่างกับรถที่ยิ่งใช้มูลค่ายิ่งลด การกู้บ้านเป็นการกู้แบบลดต้นลดดอก ยิ่งจ่ายมากเท่าไร เงินก็ยิ่งจะตัดดอกตัดต้นมากเท่านั้น  และเวลาที่จ่ายเงินเข้าไปแล้ว ธนาคารจะเอาเงินไปตัดดอกเบี้ยก่อน แล้วค่อยตัดต้น

           ในช่วง 3 ปีแรก ธนาคารมักจะเสนอดอกเบี้ยโปรโมชั่นเย้ายวนใจ เช่น 2-3% และกำหนดค่างวดขั้นต่ำให้น้อย ซึ่งบางคนอาจจะมองว่า แค่ 2-3% ถือว่านิดเดียวเมื่อเทียบกับทั้งปี แต่ในความเป็นจริง เงิน 2% ของเงินหลักล้านบาทก็ถือว่ามากโข และเมื่อเลยกำหนด 3 ปี ก็จะได้ดอกเบี้ยอีกอัตราที่สูงกว่าเดิม อาจจะถึง 4-5% และดูแล้วปกป้องน่าจะกู้บ้านหลัก 10 ล้านบาท หากจ่ายเฉพาะค่างวดโดยไม่โปะเลย ก็จะทำให้เงินต้นไม่ลดเลย

           วิธีการคิดง่าย ๆ เช่น นายเอ กู้เงินซื้อบ้าน 15 ล้านบาท ดอกเบี้ย 4% ต่อปี ผ่อน 30 ปี งวดละ 80,000 บาท

           นั่นเท่ากับว่าเดือนแรก นายเอจ่ายดอกเบี้ย (15,000,000x4%)/12 = 50,000 บาท

           หากนายเอจ่ายค่างวด 80,000 บาท เท่ากับว่านายเอจ่ายต้น = 80,000-50,000 =30,000 บาทเท่านั้น

           แต่วิธีการคำนวณค่าบ้าน จะเป็นแบบลดต้นลดดอก ในงวดหน้าจะไม่คำนวณโดยใช้ 15 ล้านเป็นตัวตั้ง แต่จะใช้ 15,000,000-30,000 = 14,970,000 บาท

           นั่นเท่ากับว่า ในการผ่อนบ้านช่วงแรก ๆ โดยเฉพาะในช่วง 10-15 ปีแรก หากไม่มีการโปะเพื่อนำไปตัดต้นเลย จะกลายเป็นว่าที่เงินที่จ่ายคือดอกเบี้ยเป็นส่วนมาก และเงินต้นที่ตัดนั้น จะไม่ถึงครึ่งของค่างวด

ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะ 2 วิธีปิดหนี้กู้บ้านไว ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น

           ในขณะเดียวกัน ทางธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ออกบทความถึงวิธีการจัดการหนี้บ้านในช่วงที่ดอกเบี้ยขาขึ้น คือ

           จัดการรายรับ - รายจ่าย
    
           แนะนำว่าให้ผู้กู้ลดรายจ่าย เพิ่มรายได่ เพื่อช่วยให้เงินคงเหลือแต่ละเดือนมากขึ้น อาจจะเริ่มจากการลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นอย่าง ค่ากาแฟ ค่าลอตเตอรี่ อาจจะซื้อน้อยลง หรือลดความถี่ในการซื้อลงหากเลิกไม่ได้ ซึ่งรายจ่ายเล็ก ๆ น้อย ๆ เหล่านี้ เมื่อรวมแล้วอาจเป็นเงินก้อนใหญ่ และนำเงินส่วนนี้มาโปะค่าบ้าน เมื่อโปะแล้วจะช่วยตัดต้น ลดดอก และปลดหนี้บ้านได้ไวมากขึ้น

           การเจรจาขอเงินไขใหม่ที่ดีกว่า
    
           การเจรจาขอลดดอกเบี้ยกับธนาคาร เป็นสิ่งที่ทำได้ และเป็นควรทำ โดยหนี้บ้านส่วนใหญ่มักจะแบ่งเป็น 2 ช่วงคือ ในช่วง 3 ปีแรกจะเป็นดอกเบี้ยต่ำ หรือให้ดอกเบี้ยคงที่เพื่อจูงใจลูกค้า และช่วงที่สองเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือ MRR หากผ่อนไปจนเหลือเวลาอีกประมาณ 1 เดือน จะครบ 3 ปีที่เป็นช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่น เราสามารถไปติดต่อธนาคารเพื่อขอลดดอกเบี้ย (รีเทนชั่น) หรือเจรจาย้ายไปกู้กับธนาคารอื่นที่เสนอดอกเบี้ยถูกกว่า (รีไฟแนนซ์) ซึ่งวิธีนี้จะช่วยผ่อนหนักให้เป็นเบา ดอกเบี้ยไม่สูง และทำให้ช่วยปิดบ้านได้ไวขึ้นด้วย

           อย่างไรก็ตาม ในส่วนของการรีไฟแนนซ์ ต้องมีการคำนวณด้วยถึงต้นทุนแฝงต่าง ๆ เช่น ค่าเบี้ยปรับก่อนครบกำหนด ค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง อย่ามองแค่ธนาคารใหม่ให้ดอกเบี้ยดีกว่าอย่างเดียว